WIP- マンション購入について考えたこと。

マンションを購入することに至ったので、自分がなぜこの意思決定をすることにしたのか、考えてことをここに残して置こうと思う。

買おうと思ったきっかけ

私達は神奈川の東横線沿いにすんでいたのだが、パートナーが転職することになり、お互い東京の東側が勤務先になった。そうなると、東京の東側にアクセスのいい場所に住みたいと思い、引っ越しを考えることになった。また、そのタイミングで結婚すること、住みたい物件を賃貸で探すと、今の家賃より結構値が張ってしまうこと等を考えて、マンションも検討するようになった。

マンションを検討しはじめると、今のマンションの市場情報と住宅金利の状況などを鑑みるとマンションを購入するという選択は、住宅環境を良くするだけでなく、資産の観点からも悪くない要素があることがわかり、今回の引っ越しでは賃貸ではなく、マンションを購入するという方向で進んでいった。

マンションを買いたいと思った理由

ひとえに住宅環境の向上。今まで築40年以上の物件に住んでいたので、冬がとてもさむかった。2LDKでは合ったものの、エアコンがリビングにしかなかったので、冬はエアコンの熱気が届かない、部屋はほとんど使わない状態だった。その部屋は私の私の仕事部屋であり、冬はリビングで仕事をすることになっていた。

マンション購入した場合のリスクシナリオ

マンションを購入するということは少なからず、自分の人生の運びを制限することになりうる。制約と誓約。家を買うということは、気軽に引っ越しを行うということが難しくなる。なので、どのような場合に家を変えたくなるのかを考えてみて、概ねクリアできそうだったので購入に至った。

仕事

まず、考えなくては行けないのが転勤、転職等による、引っ越しがどれくらいの確率で必要になるのか？という点だ。私もパートナーも転勤があるような職場では働いていないので、転勤がすぐに発生するとは考えていない。転職という点でいうと、東京の東側にアクセスできる場所で買う予定なので、東京の東側の職場であれば、転職も問題なくできると考えている。逆に、東京の西側(新宿、渋谷)の職場は選びにくくなる。

まだ、子供はいないが、将来できるかもしれない。今回購入予定の物件は 3LDK のまどり。3LDK あれば、子供 1人は問題ないと考えている。2人になり、それが男と女だったりすると、子供が受験をするタイミングなどで引っ越しを検討しなくてはいけなくなるかもしれない。ただ、そうなった場合、引っ越し検討から実際に引っ越しを実行するまで、数年単位で余裕ができるはず。それであれば、たとえマンション価格が下がるような時期があっても、上がるまで待てるので、マンションを売って引越しを行うことも難しくないと考えている。

住宅費(ローン)が払えなくなる

金利が上がる、自分が仕事ができなくなる等で住宅ローンが払えなくなるリスクがある。この観点はどこまでリスクを取るかという、個人の価値観によるが、私は個人の年収の5倍以下、世帯の年収で考えると、3-4倍のローンを組むことにしたので、このリスクは極めて低いと考えている。

マンション購入で起こり得るいいこと

リスクをリストアップしたが、それに反していいことも起こり得る

居住環境の向上

これは言わずもがな。現時点はでは今払っている家賃と同じ手出して、以下のような変化が起きる。

Before	After
築40年超	築10年未満で床暖房付き
激寒	マンションは温かい(らしい)、床暖房完備
2階	8階で、眺望◎
普通のキッチン	食洗機とディスポーザー付きの広々キッチン
駐車場なし	駐車場付き

資産価値が上がる

もし、資産価値が変わらない、ないし上がれば、売る時に割安で住めたことになる。この 10年でみれば、東京の物件の場合は割安で住むどころか、数百〜数千万儲かってしまった人もいるくらい。自分が購入する物件は良くも悪くも値段がそこまで高くなっていないエリアなので、売る際は良くて買ったときと同じ金額で売れる、悪くても残債割れはしないと期待している。

おまけ: マンション市場の調査

マンションを購入するにあったって、市場環境について結構しらべたので、そのメモを残して置こうと思う。

金利とマンション価格

住宅を買う際、特に売ることも意識する場合は、金利とマンション価格についてある程度知っておくことは重要。そんため、ここに調べたことを書いてみる。

金利とはなにか？そしてどのような影響があるか？

これまで、自分が生きてきた時間はほとんど金利がない生活をしてきたので、金利に対して手触り間はない。

金利の決まり方

変動金利は日銀の政策金利に連動している。政策金利とは、日銀が各銀行にお金を預ける際にかかる金利。現在日本はマイナス金利政策を行っている。そのため、各銀行はお金を内部にもっているままだと、お金が減っていく状態になる。そこで、金利を安くしでも、様々なところにお金を貸す力が働いている。このマイナス金利政策は、なぜ行われきたかというと、今まで日本はデフレだったからである。政府はこれを緩やかなインフレに持って行きたいため、マイナス金利政策を行っていた。そして、この約10年で日本はインフレになろうとしている。インフレになれば、金利も徐々に上昇していくため、今後金利の上昇が考えられる。

住宅ローンの固定金利は、国債市場で取引される10年国債の利回りを基準として金利が決定されます。

日本が金利を上げたとし、 1989, 2000, 2006-2007 https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/kakokinri.html

上がる理由
- 2026までに、日銀政策金利0.25の値上がりを1年に4回を予定
- みずほは4%代に金利があがる
上がらない理由
- 日本経済は今後あがることが考えづらい。(少子高齢化)
中古、新築平均成約単価、バブル期意向は常に上昇している。
リーマンション、コロナがあったとしても、その期間5年でマンションの価格は下落まえの同水準まで回復している。

参考 https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0140.html

暴落シナリオは？過去のデータを参照すると、暴落する可能性があるのはバブル期のような実需ではない、マンションの売り買いが激しくされているときなるであろう。